千里寂多时的三四线城市地盘市集，实在一经是房地产市蚁合看不见的瞒哄边缘，近两年来，排名靠前的市集化房企实在都废弃了在三四线城市投资拿地。

可是，笔据房地产酌量机构克而瑞统计，在刚刚以前的2024年，尽然有4个三四线城市进入了土拍成交面积榜世界前十，鉴别是潍坊、盐城、济宁和保定。

在这些城市中，山东潍坊尤为凸起，笔据克而瑞数据，该市全年景交地盘建筑面积达到1770万正常米，排到了世界第二位，仅次于陕西省省会西安，高于直辖市重庆。

况兼，在2024年世界地盘成交范围同比着落16%的布景下，潍坊的地盘成交建面范围反而飞腾了28%。

是什么企业在这么的三四线市集大范围拿地？

财政局控股公司经常拿地

冲上世界地盘成交建面排名榜第二位的潍坊，其地盘都卖给了谁？到底是市集化步履照旧原土国资大范围兜底？

第一财经记者查阅了潍坊市全球资源往复中心网站，并统计了该市2024年12月出让的系数涉宅（含住宅用地和商住用地）地盘情况，算作参考样本。

笔据潍坊市全球资源往复中心网站中的成交公示，昨年12月，潍坊一共成交了91宗涉宅用地，总成交建面达到282.7万正常米，总成交金额为133.2亿元，实在系数地块都是底价成交。

随后，记者又对这91宗地块背后拿地企业的股权进行了逐一分析，后果披露，79宗地块由潍坊土产货的国资企业拿下，其中又有77宗地块背后的拿地点为100%国资控股。

总体来看，在潍坊昨年12月出让的系数涉宅地盘中，土产货国资拿地比例接近90%。

再进一步对这些企业进行股权穿透，不错发现不少经常拿地的企业背后就是地点财政局。

比如：拿地的山东远创投资发展有限公司、潍坊晟泰投资发展有限公司背后都是潍坊高新时候产业开发区财政金融局100%控股；山东华邑发展有限累赘公司股权穿透后的大鞭策为昌邑市财政局；山东隆丰斥地开发有限公司、山东利得产业发展有限公司背后都是潍坊市坊子区财政局100%控股。

除此除外，像高密市国有金钱运营中心、寿光市国有金钱运营中心、昌乐县国有金钱监督解决局、潍坊市坊子区国有金钱运营中心等也平凡出当今拿地企业背后的控股鞭策名单中。

虽然，从辖区面积、东谈主口、GDP等维度来看，潍坊在山东省内排名较高，其地盘出让面积排名高有一定合感性。2023年，潍坊市的GDP（地区坐褥总值）达到7606亿元，排在山东省第4位。

辖区方面，这座城市位于山东半岛中部的地级市，下辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区4个区，以及青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市6个县级市，临朐县、昌乐县2个县。系数这个词辖区面积达到1.61万正常公里，在山东省内排名第2位。

笔据当地的统计公报，戒指2023年，潍坊的常住东谈主口为937万东谈主，在山东省内排名第四位。

2023年，潍坊市房地产开发投资606.1亿元，同比着落17.2%；其中住宅投资518.2亿元，同比着落13.6%；办公楼投资15.8亿元，同比着落26.1%；买卖营业用房投资23.9亿元，同比着落46.6%；商品房销售面积1009.9万正常米，同比着落10.3%。

而2024年1-7月份，潍坊完成房地产投资301.8亿元，同比着落29.6%，已蚁集27个月为负增长，本年以来降幅呈逐月扩大趋势，2024年新增房地产神气累计开发投资46.7元，同比着落59.6%。

从销售情况看，2024年1-7月份，该市商品房销售面积为500.7万正常米，同比着落24.7%，完成商品房销售额307.4亿元，同比着落27.3%。

城投总体托底力度不减

除了潍坊，其他三四线城市也濒临雷同问题。

在克而瑞榜单中，江苏省盐城市昨年全年出让地盘建面1541万正常米。而中指酌量院房企拿地统计数据则披露，仅盐城城投地产集团一家企业，昨年的拿大地积就达到了216.1万正常米。

克而瑞数据披露，央国企依旧是2024年地盘市集十足主力，可是无论是夹杂系数制、民企照旧央企，昨年全年的投资金额均着落，前两者降幅跨越50%。降幅最大的是夹杂系数制企业，较同期着落66%，金地实在暂缓拿地，万科投资金额不及百亿，即即是本年拿地较为积极的绿城，拿地金额同比着落21%。而拿地金额最多的央国企降幅通常接近五成，保利、华润降幅在50%以下，中海、招商降幅达到62%。

在万般型房企拿地金额辽远着落的同期，城投则继续为地盘市集托底，拿地金额反而较2023年同期增长36%。

大范围的城投托底拿地，带来了拿地开工率不及的问题。

在“丁祖昱评楼市2025年度发布会”上，克而瑞集团董事长、上海易居房地产酌量院院长丁祖昱就暗示，2024年要点城市拿地开工率不及五成。

笔据克而瑞统计，要点30城2023年至2024年上半年景交宅地开工率总体为47%，一线城市达到84.6%，二线城市仅有40.7%；一线城市开盘率达到67.9%，二线城市开盘率仅为35%，30城举座开盘率仅36.1%。丁祖昱在发布会演讲中说起，这些数据在三四线城市则更低。

拿了地为什么迟迟不开发？明源地产酌量院觉得，有些地点城投公司根底就没意愿开发，有些则没能力开发。现时，城投公司辽远濒临着较大的化债压力，而地产神气开发需要无数的资金参加，况兼城投托底拿的地，并非都具有很高的开发价值，就算开发出来也可能濒临去化难熬，城投的开发意愿当然也就不高。

此外，与房企比拟，城投公司地产神气开发造就较少，有些城投公司以前甚而莫得作念过地产业务，团队确立不及、操盘造就不及、解决能力不彊，亦然城投作念地产开发业务的一大碎裂。

瞻望2025年，克而瑞觉得，从地盘成交范围角度来看，去库存仍将是房地产行业将要濒临的主要挑战，因此地盘成交范围应当保执与新址成交范围相适的低位，若周转闲置用地显耀增多、地盘二级市集成交范围增多，一级招拍挂地盘市集成交范围也需要进一步压降。

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马一凡

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